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政策枷鎖卸下，市場冷暖自知。2010年10月，廣州發布“國五條”本地化版本，一道限購令拉開了中國一線城市樓市限制的序幕。十五年后，2025年6月12日，廣州市商務局一紙《提振消費專項行動實施方》征求意見稿宣告全面取消限購、限售、限價，同步降低貸款首付比例和利率。
廣州成為了首個徹底解除“三限”的一線城市。這場政策大撤退并非突然。從2023年下半年開始，廣州就陸續松綁限價政策；2024年5月取消限售，9月全面放開限購。但這一次，它把最后的政策外衣徹底脫下，赤身跳入市場的寒流中。
01 政策大轉向：從“限制”到“刺激”的十五年輪回
廣州的樓市政策軌跡，是中國房地產調控史的縮影。
從2010年啟動限購，到2013年、2017年持續加碼，再到2023年開啟松綁進程，政策走完了一個完整周期。
2025年6月的政策突破具有標志性意義——首次在同一份方案中明確提出全面取消“三限”并降低信貸門檻。
這意味著廣州成為一線城市中首個官宣全面退出限制性措施的城市。
在政策宣布的同一天，國務院常務會議釋放出強烈信號。會議明確提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，這一表述相較此前“持續鞏固穩定態勢”的提法，政策力度顯著升級。
華泰證券研報指出，這是今年以來國常會首次專門提及房地產，后續政策空間有望拓寬。
02 政策急轉彎背后的三重焦慮
廣州的急迫背后，是市場分化的殘酷現實。
盡管今年1-5月廣州一手住宅網簽25659套，成交量同比增長22%，二手住宅成交43785套，同比大增23.6%，但市場呈現“冰火兩重天”格局。
庫存壓力高企，成為懸在廣州樓市頭上的達摩克利斯之劍。數據顯示，廣州整體去化周期為22.9個月，其中越秀區高達38個月，從化區31個月，外圍區域庫存壓力更為突出。
房價分化同樣觸目驚心。核心區越秀新房均價達10.8萬/㎡，而增城、花都等外圍區域僅為1.6萬左右。
廣州珠江新城某高端樓盤從18萬/㎡跌至12萬/㎡，跌幅達33%。
這種分化暴露了廣州樓市的深層焦慮：核心區尚有購買力支撐，而外圍區域已陷入“價格陰跌-庫存高企”的惡性循環。若不盡快打破這一循環，可能引發“新房賣不動—土地賣不掉—房企資金鏈緊張”的連鎖反應。
03 “三取消兩降低”背后的戰略突圍
廣州新政絕非簡單的“救市”，而是系統性的結構優化方案。
《方案》透露出三層戰略意圖：
“去庫存”被擺在首位。方案提出“推進利用專項借款購買存量商品房作為安置房”，通過“政策+資金”雙輪驅動加速去化。這相當于政府直接托底開發商現金流，緩解庫存壓力。
金融杠桿用到極致。目前廣州首套房貸款利率最低至3%（商業貸）/2.6%（公積金），首付比例低至15%，在全國一線城市中門檻最低。這種力度打破了“金融不松、政策白搭”的慣性。
城市更新牽引需求。方案明確2025年計劃推進新開工老舊小區改造超150個，完成城中村改造固定資產投資1000億元。通過城市更新創造新的土地價值和購房需求，形成“自我造血”機制。
同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文指出：“2025年，廣州已是房地產全面開放的城市，市場止跌回穩可期。”但廣州世聯研究院副院長崔登科則持謹慎態度：“后市成交預計要看居民收入增速和市場信心，大概率維持溫和走勢。”
04 一線城市會否集體“裸奔”？
廣州的率先行動引發市場對北上深跟進的猜測。但各城市政策松綁程度存在明顯差異：
北京去年9月調整政策，縮短非京籍家庭購房社保年限（五環內滿3年，五環外滿2年），但核心區限購未放開。
上海在2024年三次優化政策，目前仍按戶籍、區域等設置限購門檻。深圳去年9月分區調整限購，核心區仍需社保證明，但已取消商品住房和商務公寓轉讓限制。
中指研究院政策研究中心總監陳文靜預計：“北上深也有望繼續優化限制性政策，促進需求釋放。”但各城市將根據自身市場狀況采取差異化策略。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出：“不同的城市，在政策的表現和寬松形式上是有差異的，呈現分化的現象。”
廣州的徹底松綁，為其他城市提供了政策實驗樣本。58安居客研究院院長張波分析：“這一信號預示著一線城市政策進一步寬松的可能性增強。”但跟進速度將取決于廣州政策效果和市場反應。
05 市場初現信號：成交回暖與預期分化
新政落地后，市場已出現微妙變化。在高端項目帶動下，廣州5月新房價格環比大漲29%，但這一漲幅主要來自“金融城+琶洲”等熱點板塊，非普遍上漲。
二手房市場呈現類似特征。6月整體房價趨穩，但白云、番禺、南沙、增城等外圍區域價格仍明顯下跌。有網友調侃：“勞斯萊斯不限購，但買得起的人照樣不多。”
專家們對政策效果看法不一：
“取消限購≠房價漲”，有分析指出，“過去限購防漲價，現在防跌價。就像‘病人搶救時拔氧氣管’，不是放棄治療，而是換種療法。”
一位房地產觀察家比喻：“現在不是怕漲，是怕跌太快。”
在預期管理方面，央行調查顯示60.3%居民認為房價“基本不變”或“下降”。收入預期不穩與房價下跌預期相互強化，成為制約需求釋放的關鍵因素。
06 中國房地產的新常態：從“黃金時代”到“精耕時代”
中國房地產市場正在經歷深刻轉型。數據顯示，2025年1-5月全國房地產開發投資同比下降9.8%，新開工面積同比下降23.4%。中指研究院預測，2025年新房銷售面積將穩定在9-10億㎡，市場總量基本見頂。
未來市場將呈現三大特征：
區域分化加劇。長三角、珠三角等城市群人口持續流入（如杭州2025年凈流入23.9萬人），需求仍有支撐；而東北、中西部三四線城市因人口流出、產業空心化，房價或持續陰跌。鶴崗、阜新等資源枯竭型城市房價已跌回2015年水平。
盈利模式轉變。房企加速從開發轉向運營，物業管理、商業運營等輕資產業務快速發展。部分房企運營收入占比有望從不足10%提升至20%-30%。綠城管理2025年代建項目新簽約面積增長16.8%，收入增長11.3%，印證了這一趨勢。
產品價值重構。隨著國務院常務會議提出構建房地產發展新模式，“好房子”建設成為新方向。從“好房子”到“好小區”“好社區”“好城區”的更新需求，將形成拉動經濟增長的新賽道。
住房和城鄉建設部政策專家委員會副主任顧云昌曾指出：“房地產的下半場，不是比誰跑得快，而是比誰跑得久。”當廣州率先脫下政策外衣，中國房地產真正進入靠內生動力前行的新階段。
市場是最終的裁判員。當廣州珠江新城某高端樓盤從18萬/㎡跌至12萬/㎡，當鶴崗二手房均價跌破3000元大關，當綠城代建業務收入逆勢增長11.3%，中國房地產的價值坐標系正在重構。
限購大幕落下時，樓市沒有歡呼聲。開發商在庫存高壓下謹慎推盤，購房者在降薪陰影中捂緊錢包，投資者在回報率下滑中重新測算。一位網友的調侃道出市場真相：“絕經了才想起來取環，晚了！”廣州的“脫衣賽跑”更像是一次倒逼——要么跑熱了活下來，要么凍僵倒下。當政策防護網撤去，中國房地產終于要在市場的海洋中裸泳。