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2024年6月13日，國務(wù)院開了個會，說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場得想辦法止跌回穩(wěn)。上半年樓市剛有點回暖跡象，結(jié)果到了4月份又涼了——房價跌得比之前還狠，開發(fā)商賣房更難了。深圳二手房掛牌量突然多了好幾萬套，業(yè)主著急出手，但買的人反而少了。
會議里提到要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，但具體怎么搞大家意見不統(tǒng)一。有人覺得得先建好新制度再淘汰舊模式，比如慢慢推行現(xiàn)房銷售，別一下把預(yù)售制全廢了。要是舊模式垮得太快，開發(fā)商沒錢了，房價跌得更狠，銀行貸款收不回來，老百姓買房也受影響。
現(xiàn)在政策說要把“好房子”和城市更新綁在一起。啥是好房子？就是安全、舒適、環(huán)保的那種新房。但問題來了，舊房子怎么改？政府最近出了新標(biāo)準(zhǔn)，要求新房得按這個標(biāo)準(zhǔn)建，但老房子要改成這樣成本太高。比如北京上海這些地方，老舊小區(qū)多，改造需要錢，政府補(bǔ)貼不夠，居民自己掏錢又不樂意。
開發(fā)商現(xiàn)在日子不好過。以前靠預(yù)售能提前回血，現(xiàn)在要是改成現(xiàn)房銷售，得自己扛著資金壓力蓋完樓才能賣。河南有個地方試點現(xiàn)房銷售，開發(fā)商說壓力大但風(fēng)險小了。不過其他地方學(xué)不學(xué)，得看政府給不給政策支持。
二手房市場更亂。深圳、上海這些大城市，二手房掛牌量突然多了，房價跌得快。為啥？一是政策鼓勵換房，業(yè)主想賣掉舊房買新房；二是新房“好房子”賣得好，舊房沒人要，價格被壓得更低。結(jié)果就是新房越建越好，舊房越賣越難，中間差價越來越大。
政府現(xiàn)在想用政策穩(wěn)住市場。比如摸底全國土地和在建項目，看看哪兒該供地，哪兒該限售。財政、金融政策都往“好房子”和城市更新上傾斜，但具體怎么操作還不清楚。專家說這得慢慢來，要是政策太急，開發(fā)商扛不住，房價跌得更快。
城市更新和好房子掛鉤，說起來挺好，但執(zhí)行起來麻煩。比如老舊小區(qū)改造需要修管道、加電梯，錢從哪兒來？政府給點補(bǔ)貼，但大部分得居民自己出。現(xiàn)在年輕人嫌麻煩，老年人又沒錢，這事推進(jìn)得特別慢。
最近幾個月數(shù)據(jù)不好看。4月份全國70個城市二手房價格環(huán)比跌了0.4%，比3月跌幅還大。開發(fā)商銷售額環(huán)比降了10%，連一線城市的房價都開始橫盤。政府說要“更大力度”止跌，但具體啥力度，啥時候出政策，還得等。
現(xiàn)在市場最缺的是信心。買房的人怕房價繼續(xù)跌，開發(fā)商怕政策變太快，政府怕風(fēng)險太大。新模式說了一年多，但具體怎么建，舊模式怎么退，大家還在磨合。二手房業(yè)主著急賣房，新房業(yè)主又擔(dān)心舊房貶值，兩邊都難受。
政策里提到要優(yōu)化現(xiàn)有政策，但優(yōu)化到啥程度沒人知道。比如預(yù)售制度改現(xiàn)房銷售，是全國統(tǒng)一改還是分城市試點？現(xiàn)房銷售對開發(fā)商資金要求高，政府會不會給低息貸款？這些細(xì)節(jié)都沒說清楚，市場還在等具體方案。
最后就是錢的問題。好房子建設(shè)和城市更新需要大量資金，政府補(bǔ)貼只能覆蓋一小部分。要是社會資本不進(jìn)來，這事就只能慢慢搞。但社會資本看不清盈利模式，不敢投錢，最后可能還是政府兜底。
總之，現(xiàn)在樓市像在走鋼絲，新模式還沒完全立住，舊模式又不能全廢，開發(fā)商、購房者、政府都在找平衡點。政策說要穩(wěn)中求進(jìn)，但具體怎么穩(wěn)，怎么進(jìn)，還得看接下來幾個月的動作。